中诚信托的教科书式案例:抵押物陷阱
作者:admin    发布时间:2019-07-11 18:07    已浏览:

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  中诚信托的教科书式案例:抵押物陷阱相信很多信托投资者都有过这样的经历和感受:当每次向信托公司问及产品风险时,得到的回复基本都是产品抵押物足值,能充分覆盖项目风险。继而给投资者展示抵押物的评估价值能超越项目金额的数倍。而这些抵押物绝大多数都是固定资产,尤以房产居多。

  对此种现象,有业内人士称其为“抵押物信仰”,甚至可以称之为“房地产抵押信仰”。

  但随着近年来金融活动的复杂性增强、房地产调控的深入等等,使得“房地产抵押信仰”连连折戟。

  中诚信托30亿的矿产信托事件仍盘桓在很多人的脑海中尚未消逝,但之后仍然接连踩雷。去年仍能看到有投资者在中诚信托公司办公楼前拉横幅,该纠纷涉及到的是一款6年前就已到期但违约至今的产品。近期,来自中国裁判文书网的一个裁判文书再次披露中诚信托的另一个产品纠纷,这个产品纠纷追踪起来也有3年之久了,涉及到重庆典雅房地产。

  这两个产品纠纷有个共同点,就是抵押物均为房地产,但在处置抵押物时均遇到了棘手麻烦,使得抵押物虽然看起来足值,但是却难以处置兑现。

  事实上,当一家信托公司曝出踩雷某项目时,往往能看到该项目还会牵连到更多的金融机构。在重庆典雅房地产上栽跟头的不止中诚信托,还有更多的金融机构,仅看信托公司,至少还有厦门信托、西部信托、长安信托、陕国投信托等4家信托公司陷入其中。

  国内金融机构多有“抵押物信仰”,在做项目风险尽调时,也更依赖抵押物的价值,甚至有时候看重抵押物价值超过项目本身的风险。但很多时候,抵押物的风险也非常高。从中诚信托折戟重庆典雅房地产这一案例可窥得一斑。

  重庆典雅房地产是重庆一家本土老牌房企,在重庆的楼盘众多,一度连续11年被评为重庆市巴南区纳税大户,在经营了二十多年后,这家房企却轰然倒塌,被破产清算,而受牵连者众多,根据《重庆典雅房地产开发集团有限公司债务清册(含担保债务)》(以下简称《债务清册》)显示,重庆典雅房地产清单共有538项,其中债权人包括14家银行、10家小贷公司、5家信托公司、13家投资(商贸)公司、多名自然人,以及数百个材料(工程)类公司。中诚信托就是其中一员,中诚信托与重庆典雅房地产的纠纷在业内人士看来,可视为信托业一则案例教材。

  2014年,中诚信托向重庆典雅房地产发放3亿元贷款,重庆典雅房地产以名下资产设定抵押权,作为向中诚信托履行债务的担保。担保约定:重庆典雅房地产以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的282套住宅和负1-21车库设定抵押权,作为向中诚信托履行债务的担保,贷款金额3亿元。

  此时根据信托业的经验来看,出现违约也不必过于紧张,把抵押品处置好,能实现兑付就可以。

  中诚信托也的确是按照此思维流程进行。在重庆典雅房地产未能如期兑付后,中诚信托向一审法院申请对典雅地产及保证人张谊生、张鑫强制执行。一审法院于2015年11月27日作出执行裁定,查封了(2014)抵押第号《重庆市房地产抵押合同》项下的抵押财产。

  信息显示张谊生、张鑫正是重庆典雅房地产的第一大股东和第二大股东。启信宝显示,张谊生为该企业法定代表人和第一大股东,实缴出资1.32亿元。张鑫为重庆典雅房地产第二大股东,实缴出资4000万元。

  但就在看似顺利进行时,却出了岔子,半路杀出“程咬金”,给抵押物处置带来不确定性。

  就在一审法院查封了中诚信托和重庆典雅房地产签订合同中涉及的抵押财产时,出现一田姓的自然人出来阻挠,田某向一审法院提出执行异议,主张重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡9号楼3单元5-2室房屋和负1-21车库359号车位系其与重庆典雅房地产置换所得,并已实际占有、使用该房屋和车位,请求解除对该房屋和车位的查封。

  这又是怎么回事?时间回溯到2013年10月19日,重庆典雅房地产与田某签订《产权置换补偿协议》,主要约定:典雅地产收购自然人位于巴南区花溪新村19号3单元6-1号房屋,提供重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡9号楼3单元5-2号房屋给该田某进行产权置换安置。

  于是,这次中诚信托“栽”了。一审法院于2016年12月20日作出裁定,中止对重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡9号楼3单元5-2室房屋和负1-21车库359号车位的执行。

  抵押物无法处置,即无法向投资者交代,中诚信托别无选择,只能继续进行诉讼之路,向最高人民法院提出诉讼。

  最高人民法院二审后认为,中诚信托关于应对案涉房屋及车位准予执行的诉讼主张不能成立。田某对案涉房屋及车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。至此,法院判决中诚信托的上诉请求缺乏事实和法律依据,驳回上诉,维持原判。

  且不说是否被设计,抵押物在抵押之前就已归属他人,这点缘何中诚信托未能在尽调时期调查到?

  此外,《全球财说》发现早在中诚信托向重庆典雅房地产发放信托贷款时,重庆典雅房地产在当地已经有与业主发生纠纷事件以及拖欠工程款事件,该公司在2015年就上了失信被执行人名单。也就意味着在发放信托贷款时,该房地产公司已经出现危机,中诚信托缘何对这些风险视而不见?

  对于该纠纷下一步将如何处置,“重庆典雅项目目前为单一机构委托人持有,我司一直按照相关合同约定,履行受托人义务;后续将通过多种方式积极化解项目风险。”中诚信托方面表示。

  还有一个信托项目让部分中诚信托的投资者感到无比闹心,这个项目同样是抵押物出了“幺蛾子”。

  2010年,中诚信托将全部信托资金6800万元以贷款形式发放给沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司(下称沈阳圣地雅阁)。贷款期限为18个月,贷款年利率为15%,借款每满半年计收一次利息,借款用途为用于借款人所有的“欧风小镇”项目的开发。

  抵押物为:沈阳市棋盘山开发区高坎街道“欧风小镇”一期项目国有土地使用权及在建工程。

  投资者们在2010年投资6800万元人民币购买的中诚信托信托产品,本该在签署合同后1年半即还本付息,但时至今日仅有利息到账。

  由于有对抵押物的信任,投资者对此也并没有过多在意。“毕竟有抵押物在,中诚信托介绍的时候说抵押物价值一亿,怎么也够偿还我们资金了。”投资者对媒体表示。

  直至2016年下半年,沈阳市连续几起诉讼才引起了投资者的警觉。这些诉讼均为购房者购买房产后,却发现所购房产已被查封。而其中涉及的房产正是中诚信托上述产品的抵押物“欧风小镇”。

  这造成了抵押物处置困难。2013年经北京市第二中级人民法院审理,认定中诚信托对“欧风小镇”房产抵押物享有优先受偿权。其后,中诚信托向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年2月19日,北京市第二中级人民法院预查封作为抵押物的房产。但此后沈阳市中级人民法院审理的案件中,却判定中诚信托不得执行购房者拥有的“欧风小镇”房产,同时也判定涉案房屋所有权并不归购房者所有。如此一来,价值一亿元的被抵押房产既无法入住也无法被拍卖处理。

  由于房地产信托的多起违约,据消息报道,有包括中诚信托在内的多家信托公司被要求暂停新增房地产信托业务。

  与此同时近年来中诚信托爆雷不少,除了前述两个案例,去年还曝出中诚信托—宏图高科股票收益权投资集合信托计划违约的消息。返回搜狐,查看更多

  本院经审查认为,根据李晓薇的申请再审事由和张越的答辩意见,本案的争议焦点为:1.案涉《担保承诺书》上加盖“李晓薇”印章的效力。2.李晓薇是否应对李波的1000万元债务承担责任。

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  假如你准备用自家的汽车进行抵押贷款,你首先得准备好相应的资料后,向贷款银行提出申请,提出申请时要填写贷款申请表,把相应的资料填起。

  针对《西南交通大学九里校区工业中心片区维修改造(二期)(第二次)》招标文件中的部分条款更正如下:

  案涉《丽都国际商品房认购书》系周磊通过案外人杜佳佳、案外人林洪飞与中然公司签订,该认购书的内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款,周磊支付全部购房款后,中然公司最终将原收据上杜佳佳名字更改为周磊,应视为周磊已向中然公司交付全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同。该认购书系周磊与中然公司的真实意思表示,不违反法律、行政法规效力性强制性规定,应认定为有效。鉴于长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》,应视为中然公司取得了处分案涉房屋的权利,在此情况下,长富基金仍以其享有案涉房屋抵押权为由,主张优先于周磊对该房屋享有的民事权益,于法无据。又因周磊已交齐全部购房款,已在一审法院查封前实际占有案涉房屋,未办理所有权变更登记亦非周磊原因所致,根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,应认定周磊对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

  就上述中标项目签署的《建设工程施工合同》(以下简称“合同”、“本合同”),具体内容如下:

  费县政府在一份材料中称,根据临沂市人民政府《关于规范土地使用权协议出让价格和收储土地补偿价格的意见》(临政发【2006】47号)文件规定和2008年3月15日县政府第15期《会议纪要》精神(第三条:该企业搬迁后,县政府对企业搬迁后的土地予以收储,将收储土地拍卖资金适当返还该企业,用于企业搬迁发展。),我县采取“退二进三”优惠政策进行补偿,即除对土地使用权进行评估补偿外,按新规划用途公开出让后所得纯收益的60%补偿给企业用于企业搬迁改造。按照该方案,该宗土地纯收益为:另行出让价款-土地评估价值-土地收益基金-农业土地开发基金,该土地按商住用途另行出让价款为1862.96万元,评估值为1196.65623万元,土地收益基金为92.848万元,农业土地开发基金为4.34万元,土地纯收益为569.11577万元。应拨付温和股份公司补偿款为:土地评估价值+土地纯收益×60%-应缴税金,该土地评估值为1196.65623万元,土地纯收益为569.11577万元,应缴税金160.7921万元,实际应拨付温和股份公司补偿款为1377.333592万元。

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  最高人民法院经审查认为,根据《执行工作规定》第40条的规定,执行法院对其他人享有抵押权的被执行人财产,可以采取查封和处分措施,无论抵押担保的债权是否到期,法院均可以采取执行措施,但应当确保抵押权人优先受偿的权利。至于优先受偿权的具体范围和数额,抵押权人可以依法提请执行法院审查确定,抵押权人亦可依法参与执行程序对有关财产的处分。法院对抵押物强制执行并不必然导致抵押权人与被执行人之间的借款合同终止,是否终止及相关问题应由双方另行处理。故中卫市农村信用合作联社申请复议的理由不能成立。裁定驳回中卫市农村信用合作联社的复议申请。返回搜狐,查看更多

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